Право на пристрояване и надстрояване - правна същност и характеристика


Категория на документа: Право


В повечето случаи учредяването на ПН се извършва с договор за надстояване в нотариална форма8. Собственикът на земята, върху което има построена сграда, отстъпва в полза на трето лице правото да надстрои сградата. Възможно е собственикът на поземления имот да запази правото на надстрояване за себе си, а да учреди право на строеж на трето лице. Необходимо е да се подчертае, че тук пак само собственикът на земята може да учреди ПН и може да го направи безвъзмездно или възмездно. Писмената форма е задължителна: при поземлен имот, собственост на частно лице - с нотариален акт, когато е в полза на трети лица; може също с нотариално заверено заявление, когато е за родственици; а при земя собственост на държавата или общините - със заповед на областния управител или на кмета. Учредяването се извършва още и със завещание и делба. За обекти намиращи се в гори, както при ПП, така и при ПН отговаря Националното управление по горите. Тук също така не е изключен принципът на придобивната давност.

2.2.5 Обем
Обемът на правото на надстрояване може да бъде или да не бъде определен в акта за учредяване. Ако не е определен, той се определя с оглед на съотношението между възможностите за пълно застрояване на имота според устройствения план и обема на вече реализираното от собственика на земята строителство, съответно обема на предоставеното от него и осъществено до този момент право на строеж в полза на други лица9. Ако първо собственикът на земята е учредил право на строеж в пълен обем ( т.е не е посочил конкретни постройки), той няма да може да предостави на друго лице право на надстрояване.

2.2.6 Прекратяване
Може да се погаси в резултат на сделка, когато двете лица се слеят в едно. Също така, ако е срочно, при изтичане на срока се погасяват правата на надстроителя и собственикът на земята придобива безвъзмездно обекта. Неосъществяването на ПН в срок от 5 години също води до погасяването му. Ако собственикът на надстройката желае да е продаде, трябва да спази правилата на чл.33 ЗС спрямо собственика на урегулирания поземлен имот. Относно погиването отново се сблъскваме с двете противоположни тези, които бяха разгледани по-нагоре.

2.3 Вещноправни и облигационноправни последици при упражняване на ППН

2.3.1 Вещноправни последици
При учредяване на ППН неминуемо настъпват ВП последици. Най-важната за титуляра на това право, е това, че той придобива право на собственост върху новоизградения обект. Също така придобива и дял от общите части на главната постройка, съответен на стойността на пристройката му. Други последици от упражняването на този подвид на суперфицията са:
- ако до този момент не е имало етажна собственост, възниква такава ( освен ако пристрояването и надстрояването не се извършват от собственика на сградата);
- ако вече е съществувала етажна собственост, се променят дяловете от общите части ( чл.40, ал2 ЗС)
- ако стойността на изградените общи части не съответства на стойността на новопостроения обект, се дължи съответното заплащане;
- въпросът дали съответната част от правото на строеж се придобива поначало или след упражняването на ППН е спорен10.
-
2.3.2 Облигационноправни последици
Тук последиците биват, както за титуляра на ППН, така и за другите етажни собственици. За титуляра на ППН:
- трябва да плати определена цена, ако това право е учредено възмездно;
- да заплати стойността на придобитите общи части в етажната собственост, което може да се компенсира със стойността на изградените от него общи части;
- да плати идеалните части от сградата или от земята, които придобива;
- да отстрани всички повреди, които строителната дейност е нанесла на имота;
- да обезщети етажните собственици за причинените имуществени и неимуществени вреди и неудобства, ако това е предвидено в договора;
За етажните собственици са задълженията:
- да заплатят на титуляра на ППН, ако той е изградил допълнително помещение за общо ползване;
- да му се заплатят всички необходими разноски направени за общото благо (нов покрив);
Тези последици се уреждат с договора за учредяване, но ако не са предвидени в него, възникват отношения на извъндоговорно основание - непозволено увреждане, неоснователно обогатяване или гестия.

2.4 Право на дострояване и разграничаването му от правото на пристрояване

Съществуването на правото на дострояване11 е спорно и теорията не е единодушна по този въпрос. По своята същност това право е възможността за извършването на нов строеж до съществуваща сграда в съответствие с предвижданията на устройствения план или виза за проектиране за прилежащия имот. Съдържанието му е богато и много прилича на съдържанието на ППН, а именно:
- включва правото да се дострои и да се придобие собственост върху достроеното;
- да се ползва земята върху, която е изградена постройката, доколкото това е необходимо за използването на достроеното;
- да се ползват общите части на съществуващата постройка;
- последните две правомощия, както при ППН, така и тук могат да се упражняват и преди възникването на етажната собственост, т.е преди изграждането на новата постройка в груб строеж;
Разграничението между дострояването и пристрояването трябва да се прави на базата на разположението на новопостроената част от сградата спрямо нивото на прилежащия терен. Когато новата част не се опира до повърхността на земята - това е пристрояване, а когато е върху самата повърхност на земята и е трайно прикрепена към нея и към сградата, е налице дострояване. Но това право на дострояване се учредява само в случаите, когато новият обект не е самостоятелен, а обслужва съществуващия. В обратния случай става едно обикновено право на строеж за изграждане на самостоятелна постройка върху принадлежаща на суперфициента земя. За това правото на дострояване може да се учреди само в полза на собственика на съществуващата сграда и новият обект води до увеличаване на обема на неговото право на строеж. Така не се стига до възникване на етажна собственост, но тя може да възникне, ако новопостроеното има характер на самостоятелен обект и се придобива от лице различно от собственика на сградата.

2.5 Право на строеж под повърхността на земята и право на подстрояване

2.5.1 Строежи под повърхността на земята

Развитието на технологиите налага законодателят да обхване в чл.66, ал.3 ЗС възможността предмет на правото на строеж да бъде строеж под повърхността на земята. В чл.189, ал.1 ЗУТ (ДВ бр.61/2007г.) се дооформя тази идея, като се определя, че със специализирани устройствени планове може да се предвижда подземно строителство на транспортната техническа инфраструктура и съпътстващите я елементи, публична собственост на държавата и общините, които не са свързани с намиращите се на повърхността поземлени имоти и полуподземни и надземни строежи.
Според чл.182, ал.1 ЗУТ строежи в чужд урегулиран поземлен имот имат право да извършват лицата в полза, на които е учредено право на строеж или ППН на заварена сграда, както и на строеж под повърхността на земята. Дори в самото определение за строеж намиращо се в параграф 5, т. 38 ЗУТ, е посочено, че строеж са и подземните, съответно подводните сгради. Но упражняването на това право не трябва да влошава условията за ползване и застрояване на поземлените имоти на повърхността (чл.189, ал.3 ЗУТ). Когато се говори за строеж под повърхността на водата, се има предвид, че тази сграда следва да бъде трайно прикрепена към морското или речното дъно, за да има характер на специфична недвижима вещ. Тъй като е вид суперфиция, за него би трябвало да важат същите правила като на правото на строеж, разбира се съобразени със спецификата на подземното строителсто :
- да има подробен устройствен план, за да може да се учреди правото на строеж;
- сградите построени под повърхността на земята не могат да се използват за жилищни нужди, тъй като не отговарят на нужните за това изисквания;
- за извършването на строеж под повърхността на земята от лице, различно от нейния собственик е необходимо учредяването на право на строеж, за да се изключи приращението по чл.92 ЗС (чл.182, ал.2 ЗУТ);
- ако в рамките на сградата под земята етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, те би трябвало да попадат в режим на етажна собственост;
Трябва да се прави разлика между строеж под повърхността на земята, извършен въз основа на право на строеж под повърхността на земята и подземен етаж на сграда, изградена въз основа на типично право на строеж. Подземният етаж е част от сграда, разположена над повърхността . В него могат да се изграждат гаражи, трафопостове и други обекти на техническата инфраструктура. За строежа на подземен етаж е нужно да се учреди право на строеж по чл.63 ЗС.

2.5.2 Право на подстрояване



Сподели линка с приятел:





Яндекс.Метрика
Право на пристрояване и надстрояване - правна същност и характеристика 9 out of 10 based on 2 ratings. 2 user reviews.