Право на пристрояване и надстрояване - правна същност и характеристика


Категория на документа: Право



2.Основна част

2.1 Право на пристрояване

2.1.1 Същност, обект и носители
Правната уредба на правото на пристрояване и надстрояване /ППН/ се съдържа в чл.66, ал.4 ЗС, чл.38 ЗС, чл.183 ЗУТ и чл.59 ЗДС. Правото на пристрояване е ограничено вещно право, по силата на което, носителят му може да пристрои заварена сграда собственост на друго. лице, с етаж или свързана неделимо с нея пристройка, заедно със зимничните и таванските помещения, като стане изключителен собственик на така пристроените функционално обособени обекти и съсобственик на съответният дял от общите части на сградата и на съответната част от правото на строеж. Т.е, когато се реализира ПП, постройката ще се увеличи в широчина и титулярът на правото ще придобие собственост върху пристройката. Тази нова собственост ще бъде защитена с договор в нотариална форма, с което се цели да се елиминира действието на прираще-нието по чл.92 ЗС.
Според по-голямата част от авторите, занимаващи се с въпросите на ВП, пристрояването е подвид на правото на строеж1, но други автори смятат, че че то е самостоятелно ВП2.
Обект на правото на пристрояване е застроен поземлен имот, в който може да се строи допълнително, съгласно устройствен план или виза за проектиране. Също така обект на ПП може да бъде съществуваща сграда. Обектът на построяване и придобиване може да бъде самостоятелен (жилище) или несамостоятелен (таванско помещение) обект в тази сграда. ПП трябва да даде правен облик на строеж върху чужда земя - поземлен имот - на друг правен субект. След като строежът стане факт, ПП се трансформира в право на собственост върху построения обект.
Физическите лица, юридическите лица, държавата и общините могат да са носители на правото на пристрояване, както и на правото на надстрояване, но има някои специфични изисквания към тях: така например, те не трябва да са изключителни собственици на сградата, но могат да бъдат съсобственици или етажни собственици; но ако са собственици на земята и са си запазили правото на пристрояване и надстрояване, обект е само сградата и няма пречки; не може да има ППН, когато правото на строеж е предварително поделено и са определени обектите за всеки суперфициар, като строителството им ще се осъществи последователно.

2.1.2 Съдържание
ПП е възможността да се извърши нов строеж до вече съществуваща сграда в съответствие с устройствен план. Включва в себе си правото да се пристрои и да се придобие собствеността върху пристроеното, да се ползва чуждата земя, доколкото това е необходимо за използване на пристройката. Също така се дава възможност на собственика на пристроеното да ползва и придобие общите и идеални части на постройката, които обслужват пристроеното.

2.1.3 Изисквания за учредяване
Едно от най-важните изисквания за учредяването на ПП е това, че то може да бъде учредено само от собственика на поземлен имот. Другите правни субекти нямат това право. Друг важен момент, без който ПП не би могло да съществува е наличието на "съществуваща сграда"(чл.66 ЗС), без значение дали тя е на собственика на терена. Пристрояването може да се извършва само в същия поземлен имот, в който се намира основната сграда. ПП трябва да се учреди още преди да е пристроен новият обект. За да бъде легално, пристрояването трябва да е съобразено с устройствения план, т.е да не е използвана цялата предвидена за парцела строителна площ и с пристрояването само да се допълни незастроеното.

2.1.4 Учредяване
ПП се учредява от собственика на земята в полза на собственика на съществуващата сграда или в полза на трето лице, като се спазят всички разпоредби на чл.183 ЗУТ. Собственикът обаче може да запази ПП за себе си и да го осъществи впоследствие. Документът, който се използва е договор в нотариална форма (чл.18 ЗЗД), за да се изключи приращението по чл.92 ЗС. Заради придобиването и на съответните идеални части е нужна и декларация-съгласие на всички собственици в етажната собственост, която е в писмена форма с нотариална заверка на подписите (чл.183,ал.2 ЗУТ). Когато държавата или общината е собственик на поземления имот или е собственик на имот в етажна собственост също се изисква писмена форма на съгласието ( чл.183,ал.3 ЗУТ). Учредяването може да бъде безвъзмездно и възмездно, също така и в завещание.
ПП на обекти намиращи се в гори и земи от горския фонд, се учредява от техните собственици, а за земите от Държавния горски фонд - от Националното управление по горите (чл.141 ППГЗ). Друг способ е доброволната делба3 в полза на един от съсобствениците. ПП се придобива и по давност - чрез фактическо упражняване на действия, съставляващи съдържанието на това ВП. Придобива се също така и по силата на съдебно решение с конститутивен иск, когато предварителният договор за прехвърляне или учредяване на ПП се обявява за окончателен ( чл.19 ЗЗД).

2.1.5 Обем
Може да е изрично определен или да не бъде посочен в акта за учредяването. Ако не е конкретно договорен от страните се приема, че ВП се учредява за всичко онова, което може да се пристрои съобразно с изискванията на устройствения план. Отчуждителят може да ограничи правата на строителя в такава степен, че да бъдат конкретно определени обекти и квадратура на застроената площ. Но всичко това следва да се отрази изрично в правната сделка. Трябва да се имат предвид и посочените от закона ограничения - разстоянието между сградите в съседните имоти, между сградите и уличните регулационни линии, изискванията относно фасадата и еркерните елементи.

2.1.6 Прекратяване
Поради това, че в нормативните актове няма ясни прекратителни основания, се прилагат правилата за прекратяване на правото на строеж. Ако ПП е било учредено като срочно право с изтичането на този срок, то се прекратява и собственикът на земята придобива безвъзмездно правото на собственост върху пристройката. При неупражняване в продължение на 5 години, както гласи чл.67 ЗС, се стига до погасяване на ПП. Ако собственикът на обекта желае да го продаде на трето лице, трябва да спази разпоредбата на чл.33 ЗС. Относно погиването пристройката има две противоположни тези:
1.Ал. Джеров смята, че ако построения обект загине изцяло или частично, ПП се възобновява отново, освен ако в учредителния акт не е записано друго. Тогава отново започва да тече 5-годишния давностен срок ( чл.67 ЗС)4.
2. Втората теза е на Г.Боянов. Тя се основава на чл.66,ал.2 ЗС, според който ПП не се прекратява с погиването на постройката, освен ако в акта за учредяването не е предвидено друго. Ако именно това друго не е записано и уговорено, суперфициарът ще може отново да изгради простройката. Титулярът на ПП е друг обаче и неговото право не може да съществува без построена сграда. Затова с погиването на постройката ще се прекрати ПП. Това е така, защото с погиването на постройката суперфициарът е този, който има правната възможност отново да я изгради, но това зависи от него и е неприемливо да бъде задължен да изгради отново постройката, за да може титулярът на ПП да реализира отново своето право5. Логически и правно разбира се по-издържана е тезата на Г.Боянов, защото наистина няма механизъм, с който да се задължи някой да построи наново сграда, за да може друг да упражни правото си на пристрояване.

2.2 Право на надстрояване

2.2.1 Същност
Както вече беше посочено правната уредба на правото на надстрояване и правото на пристрояване е една и съща, а именно чл.66, ал.4 ЗС, чл.38 ЗС, чл.183 ЗУТ и чл.59 ЗДС. Това е така, защото пристрояването е увеличаване обема на постройката в ширина, а надстрояването увеличаване на обема във височина. Като цяло повечето изследователи на ВП въпроси приемат, че и то е подвид на суперфицията. Надстрояването е ограничено, акцесорно, вещно право върху чужда вещ, свързано с един участък от земя. По друг начин казано ПН е ограничено ВП, по силата на което носителят му може да надстрои съществуваща сграда ( която не е изцяло негова собственост), като придобие собствеността върху новоизградения обект заедно със съответните идеални части от общите части на сградата. След неговото учредяване и осъществяване се оборва презумпцията по чл.63 ЗС. Отново няма изискване от кого точно да бъде учредено и затова е възможно да бъде от физическо или юридическо лице, но това лице трябва да е собственик на дворното място. Може да бъде учредено на частна земя на държавата и на общините.
ПН има сложен фактически състав. То има преходно действие и след осъществяването си се трансформира в 3 правомощия:
1. правото на собственост върху конкретен обект или част от обект, построен върху чужда земя;
2. правото сградата да се държи върху чуждо място;
3. правото да се ползва чуждото дворно място, доколкото това е необходимо с оглед упражняването на първото правомощие;
Преходността се състои в това, че ПН правно обосновава строежа на сграда в чужд имот, след което изчерпвайки тази си функция се трансформира в горните 3 правомощия с трайно и постоянно действие.
Правото на строеж е различно от ПН по един специфичен момент - ПС може да се отстъпва само за построяване на самостоятелен обект, докато ПН може да бъде отстъпено или за самостоятелен обект или за част от такъв. Право да построи самостоятелен обект се отстъпва на трето лице, докато правото да се строи част от обект може да се отстъпи само на лице, което вече е построило самостоятелен обект и иска чрез ПН да го увеличи.

2.2.2 Съдържание
ПН дава на своя носител пълните права на собственост върху обекта, който е построен. Когато този обект е самостоятелен, той става собственост на ивеститора, а когато е несамостоятелен се присъединява към съществуващия самостоятелен и правото на собственост обхваща и двата и те се превръщат в един отделен и самостоятелен обект6.
Този, който е извършил строежа, придобива и притежава по-горе споменатите 3 правомощия, които са субективното право на собственост. Лицето може да реши да ипотекира имота, да прехвърли правото на собственост върху построения от него самостоятелен обект, или да го продаде ( чл.33 ЗС).
Собственикът на земята с правна сделка е отстъпил част от правомощията си и затова, той е длъжен да търпи чуждия обект и не може да иска събарянето му. Освен това е длъжен да не пречи на суперфициарния собственик да ползва земята, върху която е изградена постройката, доколкото това е необходимо за използването на надстроеноето според неговото предназначение, както и да се ползват общите части на съществуващата постройка(чл.64 ЗС)7. Но все пак собственикът на новопостроения обект не може да ползва дворното място, не може да сади в него, не може да събира плодовете от насажденията, освен ако в правната сделка не са договорили други права.

2.2.3 Изисквания за учредяване
Правото на надстрояване се учредява единствено от собственика на земята, който единствен може да изключи приложението на приращението по чл.92 ЗС. Съгласието на титуляра на правото на собственост върху постройката, към която се извършва надстрояването, е необходимо, за да се прехвърлят съответните идеални части от общите части на сградата, съществуващи преди или възникнали с реализирането на ПН. Това право може да се учреди върху всеки парцел или поземлен имот, освен върху тези, включени в публичната държавна и публичната общинска собственост.
Храктерен белег на учредяването право на надстрояване е, че то може да бъде учредено само за неосъществен строеж. Това право не може да се придобие за обект, който вече е построен. Само когато още не е построен можем да говорим за учредяване. Ако обектът е реализиран върху него може да бъде прехвърлено единствено правото на собственост със съответното право върху земята: право на собственост или строеж.
Също така трябва да има вече построена сграда, която да може да бъде надстроена, ако го няма това условие може да се учреди само право на строеж. При учредяване ПН трябва да се внимава да не се наруши действащия подробен градоустройствен план - не може да се надстроява, ако това е недопустимо в плана.

2.2.4 Учредяване на правото на надстрояване



Сподели линка с приятел:





Яндекс.Метрика
Право на пристрояване и надстрояване - правна същност и характеристика 9 out of 10 based on 2 ratings. 2 user reviews.