Права и задължения на страните по договор за наем


Категория на документа: Право




К У Р С О В А Р А Б О Т А

ПО

ОСНОВИ НА ПРАВОТО

НА ТЕМА:

ПРАВА И ЗАДЪЛЖЕНИЯ НА СТРАНИТЕ ПО ДОГОВОР ЗА НАЕМ

Преподавател:

Разработил:

Специалност:

Факултетен №

СЪДЪРЖАНИЕ:
Увод
Основна част
Изводи и заключение
Списък с използваната литература

Договорът за наем е съглашение, по силата на което едната страна, наречена наемодател, се задължава да предостави на другата страна, наречена наемател, определена вещ за временно владение и ползване или за временно ползване, срещу което наемателят е длъжен да заплати за това на наемодателя наемна цена. Договорът за наем е уреден в Закона за задълженията и договорите /чл. 228 - чл. 239 ЗЗД/. При този договор се прехвърля не право на собственост, а само правото за временно ползване на чужда вещ. При това плодовете, продукцията и дохода, получени от наемателя в резултат от използваното имущество в съответствие с този договор се явяват негова собственост.

Договорът за наем е двустранен, възмезден, комутативен, неформален, консенсуален и срочен договор с продължително и периодично изпълнение. Класифицира се като двустранен, тъй като всяка от страните има задължения в полза на другата страна. Освен това при договора за наем има две насрещни задължения, еднакво съществени и важни: задължението на наемодателя да предаде вещта във владение и ползване и задължението на наемателя да изплаща на наемодателя уговорената наемна цена. Задълженията са взаимно обусловени, поради което договорът за наем се явява двустранен. Той се счита за консенсуален, защото поражда правни последици за страните от момента на постигане на съгласие относно условията на договора. Договорът за наем е възмезден, доколкото наемодателят, спазвайки своите задължения, които произтичат от наемните отношения, е длъжен да получи от наемателя обезщетение във вид на заплащане на наем. Комутативен е, тъй като се предоставя имотна облага, при която страните по договора за наем знаят още в момента на договарянето точно какво ще получат при упражняване на правата си и какво дължат при изпълнение на задълженията си. Неформален е, тъй като законът не изисква форма за действителност. Писмената форма обаче е препоръчителна, тъй като тя има доказателствено значение. Договорът за наем на стойност над 5000 лв. не може да бъде доказван само със свидетелски показания - писмената форма е необходима за неговото доказване. Договорът за наем може да бъде сключен за определен или неопределен срок.

Могат да се отдават под наем както недвижими, така и движими вещи, но само тези от тях, които са неразрушими или непотребими, тъй като наемателят не би могъл да изпълни своето задължение в края на срока на наема да върне именно тази вещ, която е получил по договора. Тъй като договорът за наем принадлежи към гражданско-правните договори за предаване на имущество, предаването на имуществото не е съпроводено с преход на правата на собственост.

Договорът за наем е гражданска сделка и по това се различава от договора за хотелиерски услуги, който е търговска сделка. Договорът за наем има най-голяма близост с договора за аренда. При двата договора временно се предоставя ползването на вещ срещу заплащане. Основната разлика се състои в това, че при договора за аренда се отстъпва стопанисването на вещта, което има по-широко съдържание и включва и ползването.

Съществуват редица отлики между договора за наем и другите видове договори.

За разлика от договора за продажба, договорът за наем няма вещно действие, а има за предмет непотребими вещи, винаги е ограничен във времето, тъй като той прехвърля временно ползването, а престациите на страните са с трайно, непрекъснато изпълнение. И двата договора са двустранни, консенсуални и възмездни.

За разлика от заема за послужване, договорът за наем е двустранен, възмезден и консенсуален договор, докато заемът за послужване е едностранен, безвъзмезден и реален. И двата договора учредяват ползване върху вещи, което право на ползване има облигационен, а не вещен характер.

Заемът за потребление има за предмет заместими вещи, а наемът поначало - незаместими и непотребими вещи. Заемът за потребление има вещно действие и прехвърля вещни права, по-специално - право на собственост.

При договори, с които се учредява вещно право на ползване се учредяват вещни права, докато правото на ползване, което възниква от наема няма вещен, абсолютен характер. Самото право на ползване има строго личен характер и не може да се прехвърля и наследява, докато правото на ползване, което възниква от договора за наем няма такъв строго личен характер.

Страни по договора за наем според българското законодателство се явяват: от една страна - наемодател /собственика, лицето отдаващо вещта/ и от друга - наемател (лицето, наемащо тази вещ). Страни могат да бъдат всички правоспособни физически лица или юридически лица. Предмет на този договор е вещта, предоставена за временно ползване и нейната цена /наемното възнаграждение/. По принцип няма ограничение на кръга на лицата, които могат да бъдат наематели. Но за наемодателя има поне едно ограничение: ако договорът за наем е със срок, по-голям от 3 години, лицето, което сключва договора за наем, трябва да има разпоредителни права, така че ако то е пълномощник, то трябва да е овластено за такъв вид действия. Съсобственикът например не може да сключва договори за наем за срок, по-дълъг от 3 години с предмет - съсобствената вещ, освен ако не е упълномощен за това от останалите съсобственици /може да го прави само със собствената си идеална част/.

Основните елементи на договора за наем са: предмет на договора;общи условия по договора;права и задължения на наемодателя; права и задължения на наемателя; прекратяване и общи и допълнителни разпоредби. Основен принцип при сключването на наемен договор е договорната свобода.

Първото от всички съществени условия на договора е предмета на самия договор. Описва се вещта, която се отдава под наем с основните й характеристики. Например, ако се отдава под наем недвижим имот се посочва адреса, на който се намира, застроената площ и/или дворното място. При отдаване под наем на моторно превозно средство се описват номера на рама, на двигател, регистрационния номер и др.

Съществени условия на договора за наем са срокът и наемната цена. Това са основните въпроси, по които трябва да се постигне споразумение при сключване на договора., а правата и задълженията на страните са посочени основно в Закона за задълженията и договорите /ЗЗД/ - от чл.228 до чл.239. Към настоящия момент ЗЗД не разрешава договор за наем да се сключи за повече от десет години, а лицата, които могат да извършват само действия на обикновено управление могат за сключват договор за не повече от три години. /такива лица са например пълномощници, в чиито пълномощни не е указано за какъв период от време могат да сключват договора/. При отклонение от тези законови ограничения относно срока, договорът е действителен, но има сила за съответно десет или три години. Ако след изтичане на наемния срок използуването на вещта продължи със знанието и без противопоставяне на наемодателя, договорът се счита продължен за неопределен срок /чл. 236 от ЗЗД/. Ако договорът за наем е без определен срок, всяка от страните може да се откаже от него, като предизвести другата един месец по-рано. Но ако наемът е уговорен на ден - достатъчно е предупреждение от един ден.



Сподели линка с приятел:





Яндекс.Метрика
Права и задължения на страните по договор за наем 9 out of 10 based on 2 ratings. 2 user reviews.